どこを攻めるかを、町の色で見る

用途地域は13種類あってそのままでは多すぎるので、「その土地で最適な階数」で 4つに畳んでいます（規制タブの「用途地域」で地図に出せます）。


・木造勝負 2-3F … 一種/二種低層・田園住居。容積率が低く木造3階で使い切れるので、 融資年数で勝負する土俵
・スイートスポット 3-5F … 一中高/二中高・一住/二住・準住居・近隣商業・準工業。 Be-stの主戦場。木造では階数が足りず、超高層にするほどでもない
・高容積 5F超 … 商業地域。5階では容積を使い切れず、従来RCの方が有利になりやすい
・工業・需要弱 … 工業地域。住宅は建つが需要が薄い
・対象外 … 工業専用地域（住宅不可）

市場タブの上で切り替えます。住宅とテナントは目標が違うので混ぜていません。 用途地域の効き方がほぼ逆転するためです（住宅で最重要な一種低層は事業用が原則不可、 住宅では0.4止まりの商業地域がテナントの本丸）。

⚠️ テナント側は貸事務所のみで貸店舗は未取得です。町丁目まで値が出るのは1割程度なので、 引きの市区町村単位で見てください（首都圏26/26・九州83/145）。重みは暫定値です。

軸として機能する条件は「工法の選び方が変わるか」で、変え方は A 選択肢を消す（規制）かB 金額を変える（利回り・CF）の2通りしかありません。 防災の材料を当てると、半分は経路が無く、半分は逆向きでした。

⚠️ 「地震が多いからRC」は法的には成り立ちません。建築基準法の耐震要求は構造種別に よらず同じで、新耐震の木造とRCは同じ性能水準です。むしろ揺れやすさ・液状化・盛土は、 RCが重いぶん杭基礎のコスト増要因になります。

工法の判断に直結するのは浸水深（1階に住戸を置けない＝階数が効く）と 土砂の特別警戒区域（施行令80条の3で構造規制）の2つで、これらは今後スコアに 接続する余地があります。

スコア ＝ 規制重み ×（0.6×利益観点 ＋ 0.4×市場ニーズ）
・規制重み ＝ ゾーン重み ×（1＋0.35×木造退場度）
・利益観点 ＝ 0.6×(賃料/地価)順位 ＋ 0.4×RCプレミアム順位
・市場ニーズ ＝ 案件量の順位

木造退場度: 防火=1.0／準防火かつ4階〜可=1.0／準防火かつ低層=0.5／指定なし=0

順位は地域内の相対値です（首都圏と九州は地価が桁で違うため、混ぜると比較になりません）。

表面利回り・返済後CFは別立てで、建築費は建築物着工統計の実勢（貸家・共同住宅・2024年）、 Be-stの坪単価は左下のスライダーです。⚠️ TYING実数は未入手のため120万/坪は社長談の仮置きです。

出典: 不動産情報ライブラリ（用途地域=令和7年度・防火=2026年6月版・土砂/液状化/盛土/洪水=2025年11月版）／ 地価公示2025／賃貸ポータル実データ316万件の町丁目集計(~2026-06)／ SUUMO掲載の売地（datastructor社BigQuery日次フィード）／athome 貸事務所／ 防災科学技術研究所 J-SHIS 表層地盤V4・全国地震動予測地図2024・主要活断層帯Y2022／ 国土地理院 活断層図・重ねるハザードマップ／e-Stat 建築物着工統計・国勢調査境界。 重み・分類はv3仮説で未検証。